Il rischio immobiliare: una valutazione a livello di singolo investimento e di portafoglio

Gli immobili, al pari degli strumenti finanziari, rappresentano potenziali oggetto di investimento. Di conseguenza, la selezione di uno specifico bene immobiliare, così come la decisione in merito alla quota da destinare allo stesso all’interno di un portafoglio multi-asset, dovrebbe essere realizzata in funzione dell’orizzonte temporale dell’investimento, della specifica propensione al rischio dell’investitore e del tasso di rendimento atteso. In particolare, poiché l’investitore è tipicamente avverso al rischio, la relativa strategia di asset al location presenta in genere l’obiettivo di massimizzare il rendimento per un dato livello di rischio o, al contrario, minimizzare il rischio per un dato livello di rendimento atteso. Il concetto di redditività di un investimento immobiliare è correlato alla capacità del bene di generare flussi di cassa positivi. Questi, più nel dettaglio, derivano dai canoni di locazione percepiti dal proprietario e dal capital gain realizzato al momento del disinvestimento. Una corretta valutazione dei flussi monetari prodotti deve inoltre scontare gli oneri tipicamente afferenti al proprietario, quali spese di manutenzione, assicurazioni, imposte, tasse, contributi, spese per servizi e costi di amministrazione. Per esprimere un giudizio sulla redditività di un immobile occorre quindi attualizzare i flussi di cassa netti, assorbiti e generati dallo stesso. La definizione di rendimento di un investimento immobiliare risulta del tutto simile al concetto di performance finanziaria di un titolo mobiliare. I canoni di locazione percepiti, infatti, possono essere paragonati alle cedole di un’obbligazione. A sua volta, la rivalutazione (o svalutazione) del bene può essere assimilata al rendimento in conto capitale di un investimento di tipo azionario. Mentre gli indicatori di redditività degli investimenti immobiliari, con particolare riferimento al valore attuale netto e al tasso di rendimento interno, risultano ampiamente diffusi e di immediata comprensione, più complessa e meno consolidata risulta la metodologia di misurazione del rischio immobiliare. La lacuna è rilevante, in quanto spesso determina un investimento nel comparto non consapevole o sottodimensionato rispetto a quanto suggerito dalle analisi teoriche. Il presente contributo ha l’obiettivo di illustrare i caratteri tipici del rischio immobiliare. In particolare, il secondo paragrafo analizza i fattori che determinano l’entità del rischio di un singolo immobile (rischio-locatario, rischio esogeno e rischio endogeno, che confluiscono nel “diamante del rischio” o modello RER), mentre il terzo paragrafo evidenzia le problematiche di valutazione del rischio di un portafoglio real estate. La valutazione deve infatti tenere conto della particolare natura del bene oggetto di analisi e delle specifiche condizioni del mercato in cui lo stesso può essere scambiato, come la mancanza di un soggetto giuridico proprietario e responsabile della gestione dello stesso, un’elevata segmentazione a livello territoriale, la presenza di operatori eterogenei e con professionalità diversificate, la limitata disponibilità dei dati necessari alla realizzazione di opportune analisi statistiche.