I fondi immobiliari ad apporto specializzati: problematiche gestionali

Le incertezze dei mercati finanziari, il mutamento della normativa comune e tributaria, insieme a una più compiuta conoscenza del mercato immobiliare, hanno portato a una crescente diffusione del veicolo “fondo” quale strumento di investimento in immobili da parte di risparmiatori e investitori sia privati sia istituzionali. Dopo un inizio senza dubbio difficile, i fondi immobiliari italiani occupano, a giugno 2005, una posizione di rilievo nel panorama del risparmio gestito, rappresentando, tuttavia, ancora solo l’1,5% del patrimonio complessivo degli organismi di investimento collettivo del risparmio. Le opportunità di ulteriore crescita del comparto, di conseguenza, risultano ancora rilevanti. A giugno 2005, infatti, nel paese europeo in cui il mercato dei fondi immobiliari risulta maggiormente sviluppato, la Germania, i veicoli per il real estate rappresentano una quota pari al 20% dell’asset management complessivo. Il presente contributo intende approfondire l’analisi del profilo di rischio/rendimento di tale prodotto, confrontandolo con il posizionamento degli altri strumenti del mercato immobiliare gestito. In particolare, il paragrafo 5.2, dopo una breve analisi dell’evoluzione della normativa in materia di fondi immobiliari, approfondisce gli elementi di opportunità e di minaccia che caratterizzano lo strumento del fondo ad apporto privato, dal punto di vista sia del conferente dei beni che del potenziale acquirente delle quote. Il paragrafo 5.3, invece, analizza il grado di rischio che caratterizza i fondi ad apporto, approfondendo la modalità con cui tali prodotti coniugano l’elevata specializzazione con l’opportuna diversificazione. Il paragrafo 5.4, infine, presenta alcune considerazioni conclusive sull’analisi svolta. Emerge che il fondo ad apporto privato registra i tassi di sviluppo più intensi, con riferimento soprattutto agli strumenti riservati a investitori qualificati. Essi sembrano caratterizzarsi per una relativamente elevata specializzazione, a scapito di una forse ottimale diversificazione di portafoglio. Inoltre, si sottolinea la necessità che anche le Autorità di Vigilanza si dotino di efficaci strumenti di verifica del grado di diversificazione degli investimenti immobiliari, tenendo presente che la numerosità e le interrelazioni tra variabili sono molto più elevate rispetto a quelle tradizionalmente conosciute nei mercati mobiliari. In questo senso, sarebbe ottimo un livello di vigilanza sui fondi che possa essere in qualche modo “autogestito” dai singoli operatori, in particolare al fine di proporre nuovi strumenti e tecniche innovative di verifica della diversificazione e del rischio degli investimenti.